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重磅! 【年中刊】2019新鄉樓市白皮書之房價篇

來源:新鄉房產網  時間:2019-07-03 14:51:16  閱讀:4257  分享:
摘要:新鄉樓市上半年并沒有達到水深火熱的情況,而是處于不溫不火的局面,越來越多的購房者回歸理性,開始觀望。

  轉眼2019年已經過去了一半,新鄉樓市在經歷了2018年的發展調整后,在2019年算是進入了平穩運行的一年,隨著規劃等利好消息不斷傳來,各項市政設施加速落地。

  新鄉樓市上半年并沒有達到水深火熱的情況,而是處于不溫不火的局面,越來越多的購房者回歸理性,開始觀望。

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  1-6月房價數據分析

  從各區域1-6月的房價對比中得知,各個區域呈現不同程度的漲跌,但是各個區域的均價均屬于上漲趨勢。

  從部分區域降價幅度來看,大部分區域只是微降,這說明樓市的小陽春已經結束,正式進入傳統的淡季。

  越來越多的開發商意識到了政策松綁的可能性較小,而選擇了降價,如果購房者可以全款買房,優惠的程度還可以更多,其實實際成交的價格可能比報價還要更低。

  上半年房價多角度分析

  1、2019上半年新鄉房價過山車

  參考下圖可以看出,2019年1月至3月房價突飛猛進一度突破7000元,漲幅5.19%,從4月開始房價逐漸下跌,與1月房價進行對比,新鄉上半年房價下跌1.16%。


  2019年以來,大多數開發商的降價也不再遮遮掩掩的試探了,優惠直接體現在價格上,既可以抓住準業主的心,又可以為宣傳提供更多素材。

  2、房價回落之意

  從圖表中可以看出,2019年新鄉整體房價高于2018年房價,2018年房價整體漲勢較大。

  2019年房價在穩步上漲,上半年上漲幅度高達6.40%,2019年上半年房價不升反降,從1月的6727元/㎡到6月的6649元/㎡,呈現下降趨勢,低于去年同期值。

  可以看出房價更是有回落之意,下半年值得期待。


  3、品牌和品質項目的價值與價格越來越高

  從2019年新鄉房價分布占比圖中可以看出,7000以上的房價占比高達68%,其中7000-8000區間占比高達37%,其中8000-9000區間占比為17%,9000以上占比各為14%。

  房價分布區間已打破正常平均值,7000以下房價大多為郊區或縣區項目;而隨著品牌和品質項目的占比越來越高,房價結構性的上升逐漸呈現,預計2019年8000以上的占比會大幅擴圍。


  因此,剛需門檻也越來也高,很多剛需購房者已無法承受現在的房價,他們只能選擇市區邊緣的低價房,或小戶型低總價的房源來實現置業夢想。

  4、市區平穩小幅度漲跌,縣區直線上浮

  從2019年上半年新鄉市各區縣房價漲跌幅表可以看出,新鄉衛濱區跌幅較為明顯,下浮率高達1.54%,牧野區、紅旗區房價均出現小范圍的漲跌,縣區房價漲幅較大。


  5、在長垣的帶動下,縣區一路高歌

  從2019年上半年縣區房價對比圖可以看出,各縣區房價增幅較大增長率高達19.35%。鳳泉區、輝縣市、衛輝市、獲嘉縣、延津均呈現上浮,唯獨新鄉縣下浮1.51%。


  各區域房價都不同程度的呈現出此起彼落的漲跌狀態,但整體還是緩慢向上的一個過程。但隨著小陽春的結束,房價會進入到一個相對平穩期,在未來一段時期內,房價應該還是以穩中微升為主,短期內是看不出明顯的變化,但長期來看還是溫水煮青蛙。

  房貸市場數據及政策

  1、新鄉公積金新政:離婚兩年內,不受理個人公積金住房貸款申請

  新鄉市住房公積金管理中心官方發布一條新政,對于市民申請住房公積金審批以及公積金個人住房貸款額度做出調整。

  其中包括:購買配偶、子女、本人父母或配偶父母住房、離婚兩年內,與原配偶之間買賣住房,將不受理住房公積金個人住房貸款。該項政策從5月1日起開始施行。

  2、新鄉市住房公積金管理委員會關于調整住房公積金審批事項的通知

  關于調整住房公積金的償還及受理規則

  各縣(市)區人民政府,市人民政府各部門,各有關單位:

  提取住房公積金償還公積金貸款需雙方共同簽字;償還購房貸款本息的提取間隔應大于12個月,貸款結清后一年內,可最后提取一次。同一套購房貸款,夫妻雙方須同時提取;

  新鄉市住房公積金管理中心可根據單位提供的停產、半停產證明材料,為單位辦理全部職工封存手續;如親屬或配偶購買或離異后與原配偶存在購房情形的不受理住房公積金個人住房貸款。超過一年不再受理該套房屋住房公積金貸款。

  3、關于核定2019年度住房公積金繳存比例和基數的通知

  根據國務院、河南省《住房公積金管理條例》和河南省人民政府住房制度改革領導小組《關于新鄉市調整住房公積金繳存比例的批復》(豫房改〔2007〕1號)文等有關規定,為加強我市住房公積金的繳存管理,順利完成2019年度住房公積金繳存比例和基數的核定工作與本年度新的繳存比例和繳存基數從2019年7月份開始執行。

  4、在連降半年之后,全國首套房貸款平均利率已經達到2018年以來的最低水平。

  根據融360發布的《中國房貸市場報告》顯示,2019年5月,全國首套房貸款平均利率為5.42%,較4月環比下降6BP;二套房貸款平均利率為5.74%,環比下降8BP,目前均為2018年以來最低水平。

  盡管5月份全國的房貸利率仍然有所下調,但不同城市房貸利率的調整情況差異明顯。截止至2019年6月新鄉房貸利率究竟是什么情況?

  房貸利率上浮至20%

  較1月對比,各大銀行均有不同程度的下浮,其中中國銀行下浮13%

  從以上圖表中可以發現,新鄉首套房房貸利率呈現下滑趨勢,根據新鄉房產網搜集整理的最新數據,中國銀行、建設銀行和廣發銀行首套房貸款利率下調低至5.88%,基準利率上浮20%;

  交通銀行下調至6.125%,基準利率上浮25%;郵政銀行首套房貸款利率在6.125,基準利率保持年初25%水平。與1月份相比,新鄉首套房貸利率普遍下調5%。

  二套房房貸利率上浮低至至25%

  二套房利率繼續保持30%以上,郵政銀行二套房房貸利率上浮至35%,中國銀行、建設銀行、廣發銀行二套房房貸利率均不同程度下浮。

  而從全國大環境來看,多個專家也紛紛表示:“房貸利率集體下調的概率很大!

  那2019年會不會降回基準利率呢?如果房貸利率降回基準利率我們的房款會減少多少呢?

  基準利率:一套100平米的房子,單價7000元計算,總價70萬,首付21萬,剩余49萬貸款,以基準利率4.9%計算,共還款20年,總還款769629元,每月還款3207元。

  上浮6.37%利率:一套100平米的房子,單價7000元計算,總價70萬,首付21萬,剩余49萬貸款,以利率6.37%計算,共還款20年,總還款867817元,每月還款3616元。

  雖然房貸利率的漲落受房地產政策的松緊和銀行銀根是否緊縮的影響,但和房價高低沒什么太大的關系。銀行貸款還是大多數購房者的普遍選擇,畢竟土豪是少數,房貸利息能省一點還是省一點的好。

  總結

  新鄉的房價在“房住不炒”的精神指導下基本進入了平穩期,對于剛需人群來說這是個好消息,不會因為房價大漲大跌而患得患失。

  對于投資客群呢,開發商也為其準備了各種“分期”的政策,就看投資人群的魄力如何了,新鄉的樓市可是說是充滿了機遇和挑戰,就看你能不能把握住。

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